Начальная цена выставленных на аукционы земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов выросла по сравнению с началом 2012 года в среднем на 50 процентов, но в некоторых случаях – в два-три раза.
Вывести какой-то общий тренд в изменении цен на прилегающую к Минску землю (не только в Минском районе, но и Смолевичском, отдельные участки которого находятся всего в пределах 12-19 км от кольцевой) достаточно сложно. На ее цену влияло очень множество факторов, от спроса, до удачной либо неудачной «маркетинговой стратегии» отдельных сельсоветов. Конечно, реальной маркетинговой стратегии у сельсоветов даже близко не наблюдается, но все же интуитивно они действуют либо очень удачно, либо совершенно неудачно и даже непонятно. Это в свою очередь влияло на формирование цены на землю в продаваемых ими престижных населенных пунктах.
Престижность минус безграмотность сельсовета
Традиционно престижные участки земли в Минском районе набирали в цене только лишь потому, что на них положили глаз достаточно состоятельные люди, которым совсем не сложно выложить за право проживать в понравившемся месте лишние 100 или даже 200 миллионов рублей. Это и способствовало тому, что сельсоветы, располагающие такими участками, за год подняли стартовые цены в два-три раза.
Так год назад участок в д.Боровляны предлагался по стартовой цене в среднем 200 миллионов рублей. Уже тогда это считалось достаточно высокой ценой вследствие чего, заявителей на эту землю находилось не так уж и много. Как правило, участок брался либо по стартовой цене плюс 5 процентов, либо за право обладать престижной землей боролись 2-3 участника. Однако именно по причине престижности земли, находились и такие участники, которые намеренно срывали аукционы, поднимая цены до невиданных высот, а потом просто уходя в сторону на очередном шаге.
Наверное именно поэтому, исходя из престижности и для отсева засланных казачков, сельсовет за год поднял стартовую цену на свои участки в три раза. На аукцион, который состоится в Минском райисполкоме 22 февраля, 14 соток земли в д.Боровляны выставлены по цене уже в 600 миллионов рублей. С учетом того, что Минский райисполком требует заплатить за право участия в аукционе 20 процентов от начальной цены (120 миллионов рублей), желающих будет немного. Фактически у желающего стать владельцем такой престижной земли есть возможность получить ее по стартовой цене плюс 5 процентов. Если добавить сюда сопутствующие расходы (возмещение затрат на проведение аукциона и регистрация участка), то реально эту землю никак не получится взять по цене ниже 70 тысяч долларов, или по 5 тысяч за сотку. Учитывая, что аналогичные участки земли на вторичном рынке предлагаются по цене 3-4 тысячи долларов за сотку, не совсем понятно, на что рассчитывает сельсовет, назначая такую цену.
Аналогичную ситуацию можно наблюдать и с землей в д.Лапоровичи, расположенной недалеко от Минского моря. На аукцион 22 февраля выставлены три участка по начальной цене в 400, 450 и 500 миллионов рублей. В сравнении с началом 2012 года стартовая цена здесь также выросла в три раза и тоже необоснованно. Так если исходить из того, что на каждый участок найдется всего по одному заявителю, то взять землю с учетом всех сопутствующих расходов получится по цене на уровне 4 тысячи долларов за сотку. И это при отсутствии каких-либо коммуникаций. Для сравнения столько же на вторичном рынке стоит в д.Лапоровичи стоит земля с подведенным газом, электричеством и асфальтовой дорогой.
В эту же неудачную обойму можно отнести и д.Хатежино, где стартовая аукционная цена за участки поднялась за год даже более чем в три раза. На аукцион 22 февраля 2013 тут предлагается 15 соток по стартовой цене 300 миллионов рублей, или 2 300 долларов за сотку с учетом сопутствующих расходов. Аналогичное предложение на вторичном рынке можно найти по 1 700 долларов за сотку.
Именно поэтому можно с уверенностью сказать, что указанные выше участки зависнут в сельсоветах минимум еще на год, пока их цена не станет актуальна покупательскому спросу. Тем более тому есть примеры. На состоявшемся в 18 января 2013 года аукционе так и не нашлось желающих купить два участка в Заславле всего за 226 и 235 миллионов рублей, при наличии подведенных к участкам коммуникаций: газа, электричества и водопровода.
Отследить объективный рост цен на землю в Минском районе можно на примере отдаленных участков, которые не относятся к числу престижных, но имеют постоянный спрос среди населения. Стартовая аукционная цена на них в среднем выросла за год на 25 процентов.
Престижность плюс удачливость сельсовета
В отличие от сельсоветов, в ведении которых находятся участки земли в традиционно престижных населенных пунктах, другие сельсоветы пошли другим путем и начали создавать престижность за счет изначально адекватной стартовой цены на достаточно привлекательные и земли. Такая адекватная цена привлекает много участников, в результате чего цена земли вырастает не искусственно за счет сельсовета, а уже во время торгов, причем в несколько раз.
Так, например, на аукцион 22 февраля Минский райисполком выставил участок в д.Байдаки Горанского сельсовета (Гродненское направление, около 10 км от МКАД). Его стартовая цена обозначена в размере 71 миллиона рублей почти за 13 соток. Учитывая, что на участке уже имеется подведенное электричество, почти наверняка его цена на торгах поднимется в два раза.
Еще один весьма показательный пример – деятельность Озерицко-Слободского сельсовета Смолевичского района по продаже участков в треугольнике деревень Сосновая, Багута, Батуринка, расположенных достаточно близко от Минска и на весьма удачной автомобильной развязке возле Кургана славы. За год они стали настолько популярны и престижны, что реальная цена на них выросла в 3-4 раза. Если в начале 2012 участок в Сосновой выставлялся по начальной цене 26 миллионов рублей, а продавался в районе 48 миллионов, то к концу 2012 года выставлялся по 60 миллионов, а продавался по цене 190 миллионов рублей -- или по 2 тысячи долларов за сотку.
Аналогично участок в Батуринке в начале 2012 года выставлялся с начальной ценой 35 миллионов рублей, а сейчас на аукцион, который состоится 15 февраля, – по стартовой цене 100 миллионов рублей. При этом исполком поднял цену на 285 процентов вполне объективно, поскольку последние аукционы показали, что земля там уходит за 270 миллионов рублей. При этом средняя цена рынка все равно остается дороже аукционной на 300 долларов за сотку.
Аналогично уходят участки и в д.Багута. На аукцион 15 февраля там предлагается 20 соток со стартовой ценой 60 миллионов рублей. При этом итог последнего аукцион превысил цифру в 240 миллионов. Причем существующий ныне спрос на участки в данном районе дают основания предполагать, что 15 февраля будет установлен новый ценовой рекорд.
Результаты аукционов в Озерицко-Слободском сельсовете по продаже участков в трех вышеназванных деревнях (15-19 км от МКАД), которые буквально в течение года стали престижными, весьма показательны. Особенно на фоне отсутствия заявок на покупку участков в том же Заславле. Конечно, цену во многом взвинтили покупатели, которые прельщает и удачная транспортная развязка, и живописный вид на Курган славы (д.Сосновая) и красивые озера (д.Батуринка) и близость не только Минска, но и «Национального аэропорта «Минск» и много еще каких плюсов. Но и сельсовет в данном случае грамотно поступил. Исходя из продаваемой цены, он имел все основания установить начальную цену аукциона в два раз выше нынешней, но не торопится это делать. Ведь слишком высокая стартовая цена, как показывает опыт аукционов в Минском райисполкоме, отпугивает потенциальных покупателей. Зато цена адекватная, напротив, привлекает людей, которые осмотрев участки и заявившись на аукцион, уже во время торгов поднимают цену, не желая упускать землю, на которую положили глаз.
Цена выровняется
Аналитики отмечают, что в 2012 году цены на прилегающую к Минску землю продолжат свой рост -- в первую очередь потому, что этой земли осталось уже мало. Однако к позитивному прогнозу следует отнести то, что начальная цена аукциона станет более адекватной.
Как ранее писал «Ежедневник», президент пописал указ, который с 1 апреля поставит заслон для земельных спекулянтов, намеренно срывающих аукционы. После этого исполкомы должны будут прекратить искусственно поднимать стартовую цену, а начнут устанавливать ее, следуя тенденциям рынка.
Автор: Александр Надишин
______________________________
Информация для авторов и правообладателей. Если Вы не согласны с размещением своего материала на страницах ресурса
Novosel.of.by, просто сообщите нам об этом, чтобы мы смогли найти альтернативу для наших пользователей, либо удалить его со страниц ресурса.
Вся НЕДВИЖИМОСТЬ БЕЛАРУСИ: www.Arenda-by.com 
СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОРТАЛ БЕЛАРУСИ "Напарник"
___________________________________________
